本來想發(fā)篇長文，不過沒寫完，就聊下地產吧。這個話題也是相對敏感，我找不敏感的說。這些年也看了不少城市發(fā)展方面的書，給大家聊聊。

1、全世界所有的發(fā)達國家，都走過一段“城市化推動的房地產大爆發(fā)”，這個階段里，老百姓都瘋狂追逐房地產，并且產生一種錯覺，覺得那玩意永遠漲。

不過世界上沒有永遠漲的東西，事物會走向自己的反面，慢慢地，房地產開始分化。

(資料圖片)

其中一部分變成徹底的投資品，誰都買不起，所有人都知道這些地產長期會繼續(xù)升值，不過沒啥用，知道也買不起。需要注意的是，投資品長期漲，并不代表短期不會跌，跟美股似的，長牛趨勢比較穩(wěn)定，但是短期可能有30%的跌幅也正常。

大家知道吧，美股那個指數(shù)里的股票一直都是變來變去的，相當于一直在選班里的尖子生。

中國國內的可投資區(qū)域并不是一成不變的，以北京為例，前些年誰會覺得亦莊那個破地方有前途？這些年那邊豪宅林立，都跑六環(huán)去了，二百多平的房子單價能到十來萬，跟國貿附近差不多，你們敢信？通州前些年暴走了一波，這幾年就是個大坑。

剩下的房子徹底變成工業(yè)品，就跟手機和汽車似的，到手就貶值，用得年頭越長越貶值。但是大家依舊會購買，因為人都希望美好生活，會追求好商品，但是這些商品再好也會不斷貶值。一旦失去了投資屬性，也就沒人屯那玩意了。

2、“房住不炒”已經取得了初步的成功，因為絕大部分城市已經喪失了炒作的可能性，現(xiàn)在在小城市握著好幾套房的人，依舊讓當?shù)厝肆w慕，但是長期看來并沒有多少價值。

太多城市房價已經不可能起飛，今后的路徑是大概率這樣的：

房價過頂之后，很多有多套房的人開始懊悔，并且下定決心下次房價稍微抬頭，就把手里的房子賣掉套現(xiàn)。所以每次出現(xiàn)利好，都會出現(xiàn)一堆拋盤，房價不但不上漲，反而繼續(xù)跌。隨后更多的人加入拋盤，開始不在乎收益了，只希望把手里多余的房子套現(xiàn)即可。

事實上現(xiàn)在已經有很多城市出現(xiàn)了天量二手拋盤，前些年房地產狂奔時代大家瘋狂囤房，現(xiàn)在想高位出貨。

今后可能慢慢不再提“房住不炒”了，因為沒意義了，沒啥可炒的了。

一線的你炒不動，而且流動性極差，也就是說你投資一套你很看好的房子，需要非常非常多的錢，動輒一兩千萬往上，而且等到需要賣的時候，卻發(fā)現(xiàn)可能需要半年才能賣掉，因為買得起這種房子的人太少了，有這么多錢的人又不一定能看上你的房子，需要慢慢等有緣人。

很多投資客，本來投資這類資產賺到了，但是由于著急用錢，需要緊急賣掉房子，大幅打折，最后投資了個寂寞，還不如存銀行賺得多。

一線往下的，你敢囤房說不定就砸手里，給你個膽子你去炒。有點像前些年不少人在炒出租車牌照，這兩年你再去炒試試。

其實炒房者，更類似“趨勢交易者”，一旦趨勢沒了，他們也不玩了。而且房價這東西，從其他國家的經驗來看，跟股價沒啥差別，漲的時候會遠遠超過自己應該的價格，跌的時候也會遠遠跌穿底價，需要很多年才能修復。

4、至于你說是不是可以低價在一線買？那想多了，今后一線，二線，三線完全不是一個邏輯。

一線玩的是一種慘烈的“淘汰賽”，每年吸引全國最優(yōu)秀的那部分人入場，然后十年后把他們都趕走，只留下最聰明最有能力或者運氣最好的那幾個，由他們給托著房價。

當然了，一線的房產現(xiàn)在也不是“大家都一樣”。

有些盤是上車盤，里邊的住戶只要有錢了就會搬走，這些地方的房價一般不咋樣。

有些盤屬于“終極盤”，真正的有錢人都會購入，而且購入之后，除非萬不得已，可能永遠都不出手，這類盤子會非常非常貴，因為賣家少，買家又都是有錢人，會把房價推到難以理解的高度。

二線玩的是一種“虹吸游戲”，比如鄭州這一波操作，不一定能救得了鄭州，但是確實對于駐馬店那里想去鄭州的人來說可能是個機會。

當然了，也不一定，可能那些人還是決定再等等，看看鄭州出了政策后，是不是拋盤更多了，如果出了救市政策二手房價反而在下降，那著啥急？

但是長時段的趨勢是確定的，今后河南還會有大量的人涌向鄭州。

其他省也一樣，今后大概率是“一省一城”，一城興而百城衰。

我以前高估了一線對其他城市的虹吸，因為一線只是留下來最優(yōu)秀的那部分，還有大量在一線混不下去或者沒有戶口的會撤回二線，把一線的經驗也帶回二線，間接實現(xiàn)了方法論和經驗的擴散。

這些年還有個比較有意思的觀察，很多人在一線城市卷不下去，撤回二線后沒有可做的事去做生意，反而風生水起。那些留在一線的，房子戶口倒是有了，不過一般只是個高薪上班族，在35歲之后逐步落了下風。

對于很多人來說，鄭州那地方不咋樣，但是對于更多的人來說，鄭州、太原、合肥這類在網(wǎng)上公認的大農村依舊是很多人的人生最高追求。比如我們老家的“豪門”娶嫁，一般都會商量去太原買房。

類似西安成都這種城市，輻射范圍更加大，整個西南有錢人都會考慮去四川搞一套，整個西北的有錢人都會考慮去西安買一套。

三線往下，今后就是個被吸的命運，不過對于當?shù)乩习傩諄碚f也不是壞事，比如這兩天B站有個UP主，在黑龍江伊春10萬塊買了個房，還帶著兩畝菜地。伊春要是跟江浙滬似的，怎么可能這么便宜 ？

5、在網(wǎng)上，香港和臺灣省就是一個笑話，不過如果大家去過那些地區(qū)的小區(qū)什么的，就會發(fā)現(xiàn)他們的小區(qū)普遍盡管老，但是非常干凈，物業(yè)非常負責。他們比咱們發(fā)展得早，已經過了那個房地產時代，進入了存量時代，存量時代就是物業(yè)的時代。

而且物業(yè)和老百姓反復博弈，太爛的物業(yè)都已經出局，所以整體環(huán)境還不錯。

香港的很多房地產商最后都變成了物業(yè)，賺錢少了，而且是真正的辛苦錢，但是做得好每年都有持續(xù)的流水，老百姓也能獲得很好的居住環(huán)境。

等到物業(yè)也慢慢開始相互競爭，開發(fā)商能有個出路，老百姓也能獲得更好的小區(qū)環(huán)境。大家可能不知道，哪怕在北京，很多小區(qū)隨便一個三居都得1500萬往上，絕對是絕大部分人的天花板，物業(yè)依舊爛得沒法看，進了那地庫，就跟進了20世紀的人防工事一樣。關鍵還不是舊，而是臟得沒法看。

建設向服務轉變，快錢向慢錢轉變，這是接下來很多年的主流。

3、依靠房地產拉動經濟，這個思路逐步已經變成了一種“大而不倒”，或者“龐氏騙局”。

房地產背后關聯(lián)的產業(yè)太多，以至于不能輕易放棄，可是趨勢已經形成，今后買房的人越來越少，那些產能和產業(yè)退出只是時間問題，一波又一波地拉房地產，只是延緩這種退出的速度，卻影響不了最終的結局。

房地產最終的結果，就是跟冰箱彩電一樣，依舊是一個不小的行業(yè)，但是不會像現(xiàn)在這樣作為國家的支柱產業(yè)，而且慢慢地，這類夕陽行業(yè)里邊誰也賺不到啥錢。不過好處是消費者可以低價買到一個還湊合的產品。

我理解國家知道這事，這也是為啥從疫情期間開始，就想用產業(yè)升級來取代房地產的地位，給房地產畫了三道紅線，積極去杠桿，本質也是想安全著陸。只是到了今年，不太順利，最近又頻出房地產救市政策。

6、“出清”意味著痛苦，也意味著新生。

人類的經濟經過幾千年的爬行后到了工業(yè)革命后快速上揚，然后經歷一個個經濟危機后走到現(xiàn)在，本質也是在舊路走不下去的時候，行業(yè)里的人才和資本都被迫重新出去找新的活路，推動了新的產業(yè)新的周期。

康波周期的本質就是技術周期，技術周期的本質就是原來的老路走不下去了，有人跳出去走了一條新路。這也是近兩百年來世界經濟局部有挫折，整體昂揚向上的原因。甚至可以說，每一次危機，都是下一次突飛猛進的起點。

從周期角度思考問題有個好處，衰退或者某些行業(yè)的衰落，長期看來都是正常也是有益的，反倒是抱殘守缺其實是一種空耗資源。

作為反例，日本的大量僵尸企業(yè)在已經死了的路上拿著銀行的低息貸款死磕到底，路線錯誤，越堅持越反動。

事實上不管大家愿不愿意，房地產整個行業(yè)都在走向沒落，這段時間大家注意下就能看到，類似中建三局微信群罵人、設計院大幅降薪使勁加班且沒加班費什么的新聞層出不窮，本質也是行業(yè)不行了。以前大家在里邊可能也不爽，但是能賺到錢，如今不爽還賺不到錢，于是就爆了。

不行就不行吧，天下沒有不散的筵席，也沒有永遠繁榮的產業(yè)，也不應該有，一旦完成了使命，就該慢慢隱入塵煙。只要我們的新產業(yè)慢慢起來了，房地產的使命也就完成了。

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